Схема. Что означает принятие нового земельного закона и дает ли он право иностранцам на покупку участков

Эпопея со скандальным "земельным" законопроектом №2194 закончилась. 28 апреля парламент принял его в целом. Напомним: проект засыпали тысячами поправок, на рассмотрение которых у депутатов ушло больше месяца.

Попытки притормозить законопроект в Раде не случайны. На первый взгляд, документ прописывает децентрализацию земли – отдает угодья в собственность территориальных общин. Так же он, якобы, упрощает оформление участков и убирает "земельную бюрократию". Эти аргументы приводят сторонники закона.

Впрочем, при ближайшем рассмотрении, там много схем и лазеек, что может превратить рынок земли, который, напомним, открывается уже с июля этого года, в настоящий земельный дерибан.

Кроме того, на подходе в Раде еще один законопроект – №2195 – о земельных аукционах, в котором эксперты также нашли немало схем. К нему так же уже подали порядка 700 правок.

"Страна" разбиралась, как будет работать новый земельный закон.

Скандальные нормы остались, новые схемы протащили поправками

Мы уже подробно писали о законопроекте №2194 и о передаче земель местным общинам. В документе юристы нашли массу схем – от фактического разрешения снимать и вывозить верхний слой плодородной земли, то есть, чернозема (в проекте это преподносилось как упрощение земельного надзора) до отмашки иностранцам на скупку земли. Прямо этого не прописывали, но в проекте указано, что иностранное юридическое лицо может создавать объединение, включающее украинских юридических лиц, а тем, напомним, покупать землю разрешат уже с 2024 года.

Эти и другие скандальные нормы попытались убрать отдельными правками. Но – с переменным успехом.

Большинство из порядка 3 тысяч поданных поправок парламент попросту отклонил.

Как заявила на брифинге после принятия закона лидер фракции "Батькивщина" Юлия Тимошенко, депутаты разрешили покупать землю иностранным юридическим и физическим лицам. Также и право аренды земли можно будет продавать и передавать в залог без согласования с собственником.

Тут речь идет о поправке, которая прошла через сессионный зал (то есть, изначально в проекте этого не было).

В ней говорится, что право аренды земли (эмфитезис) может отчуждаться, передаваться в залог без согласования с собственником земельного участка, кроме случаев, определенных законом. Отчуждение и залог права аренды осуществляется по письменному договору между пользователем и лицом, в пользу которого идет отчуждение или залог. Такой договор уже является основанием для государственной регистрации перехода права пользования.

То есть, фактически нынешние арендаторы земли могут свободно распоряжаться угодьями – передавать их в пользование другим лицам, оформлять в залог. При этом собственник земли является лишь сторонним наблюдателем за этими процессами. Если же он захочет продать свою землю, то, опять таки, приоритетное право выкупа – у арендатора.

Интересно, что новый закон выводит в свободный оборот земли, которые ранее были "неприкасаемыми" – под заповедниками, в лесном фонде вблизи водоемов и пр.

К слову, "эпопею поправочного спама" в Раде использовали как раз для того, чтобы протащить новые сомнительные нормы. Скажем, согласно поправке главы аграрного Комитета Николая Сольского, которую поддержали в сессионном зале, право на приоритетный выкуп земли, в том числе, сельскохозяйственной, получили те, кто имеют специальные разрешения на добычу полезных ископаемых.

Причем, не уточняется – должны ли держатели лицензий на добычу иметь украинское гражданство. А если такого требования нет, это значит, что иностранные компании также смогут скупать украинские черноземы через схему с лицензией. Особенно, если учесть, что на руках у компаний уже немало так называемых "спящих" лицензий, полученных в прошлые годы "на всякий случай".

Также из проекта не убрали норму "о вывозе чернозёмов". Формально снятие верхнего шара земли должно быть подкреплено рабочим проектом землеустройства. Но разработать такой проект теперь может либо сам собственник земли, либо специализированная фирма по его заказу. Согласовывать проекты с местными управлениями земельных ресурсов не нужно.

То есть, фактически собственник (и даже арендатор) земли может свободно снимать слой чернозема и перемещать его. Что заставило экспертов заговорить "о вывозе чернозема вагонами" и продаже его за границу.

Впрочем, сторонники нового закона называют все эти предположения "бредом".

"Если вывоз земли вагонами – бред, то зачем тогда все это в проекте? Более необратимым, чем продажа земли иностранцам, может быть только ее вывоз", – считает партнер юридической компании КМ Partners Максим Олексиюк.

Таким образом, практически все прежние скандальные нормы проекта №2194 попали в закон, убрать их отдельными правками не удалось.

Но в итоговую версию закона попали новые неоднозначные нормы. Так как правок было несколько тысяч, разобраться, что в итоге "зашили" в закон не так просто. Юристы говорят, что "сюрпризы" нового земельного закона будут всплывать еще долго. Поэтому оценить все ловушки и схемы нового закона украинскому сообществу еще только предстоит.

Впрочем, стоит отметить, что новый закон, даже если его подпишет президент и он вступит в силу, еще может быть обжалован в Конституционном суде. В ОПЗЖ уже заявили, что намерены обратиться в КС, чтобы тот оценил соответствие принятого закона нормам Конституции Украины.

В аграрном сообществе говорят также, что пользоваться новым законом "стремно". "Если я завтра по нему куплю землю в заповеднике, еще не факт, что через несколько лет сделку попросту аннулируют. Власть поменяется, и окажется, что закон противоречит Конституции, а ее положения имеют приоритетное право и стоят выше закона", – делится своими сомнениями владелец фермерского хозяйства из Одесской области.

2 миллиона "отступных" гектаров

Стоит отметить, что у нового закона немало сторонников.

"Мы поддерживает новый закон. Ведь он прописывает земельную децентрализацию – земли за пределами населенных пунктов переходят в собственность объединенных территориальных общин", – сказал нам заместитель главы Всеукраинской аграрной рады Денис Марчук.

"Это законопроект – о полномочиях. А именно – кто должен быть распорядителем земли в общинах. Несколько фактов по истории вопроса: до 2002 года распорядителями земли были местные общины. С принятием новой редакции Земельного кодекса эти полномочия касательно сельскохозяйственных земель перешли к районным госадминистрациям, а по несельскохозяйственным землям – к областным обладминистрациям и Кабмину.

В 2013 году полномочия по сельхозземлям передали Госгеокадастру. И как раз самый массовый и бесконтрольный дерибан земли начался именно в 2013 году. Популярной была схемы раздачи земли для создания фермерского хозяйства, которая проходила без аукционов. По факту эту землю получали не реальные фермеры, а те, кто "порешал вопросы". Поэтому фермерские хозяйства не создавались, а увеличивались земельные банки отдельных лиц.

5 лет назад заработала новая схема – раздача земли без аукционов для ведения личного сельского хозяйства (бесплатные 2 гектара – Ред). По факту земли раздавались на подставных лиц и сразу же земля продавалась, так как ОСГ (особисте селянське господарство – Ред.) у нас не под мораторием. Уверен, если бы распорядителем земли были общины – такого не было бы. Ситуация дошла до абсурда – сенокосами, грядками, общественными пастбищами распоряжаются чиновники из областных центров, назначенные из Киева, которые не имеют никакого отношения к конкретному селу. Даже земли под кладбища отводит не община", – заявляет нардеп Олег Кулинич.

Местные власти не просто получают в собственность порядка 2 млн земель, но также имеют теперь приоритетное право контроля за использованием и охраной земель.

Это значит, что именно в их ведении будут вопросы смены целевого назначения земли, то есть, местные чиновники смогут выводить угодья из сельскохозяйственного назначения, скажем, в статус под застройку. Что позволит ее скупать, в том числе, юрлицам и иностранцам. Затем эту землю точно также можно будет вернуть обратно в сельхозоборот.

Для местных чиновников открывающиеся возможности по земле – это в буквальном смысле слова, золотая жила – на них можно поднять миллиарды. Есть мнение, что у Зеленского этим законом фактически "купили" согласие местных властей на открытие рынка земли.