Оренда квартир подорожчає попри обстріли. Як зміняться ціни на квартири у Києві та регіонах

Масовані обстріли української критичної інфраструктури, що тривають уже другий тиждень, призвели до короткострокового зниження інтересу орендарів до столичних об'єктів. Водночас, експерти переконані, що серйозного зниження цін на оренду квартир у Києві не буде. Більше того, найближчим часом ціна квадратного метра може зрости ще на 10%.

Ріелтори також наголошують, що ринок оренди житла сьогодні вкрай неоднорідний і спекулятивний. Дешеві квартири з ремонтом по 6-8 тис. грн. на місяць вже закінчилися. А квартири біля енергетичних об'єктів сьогодні насторожують потенційних клієнтів. Щоби їх хоч комусь здати, власники пропонують великі знижки.

А ось ринок продажу, де навряд чи почали повертатися поодинокі угоди, обстріл критичної інфраструктури знову відправили в глибокий нокаут. Що буде з цінами на оренду житла та на які поступки готові йти власники житла, щоб знайти орендарів, розбирався UBR.ua.

Як змінювалася ціна оренди у Києві та регіонах

10 жовтня, у перший день обстрілу української енергоінфраструктури, кількість пошукових запитів оренди квартир у Києві скоротилася на 25%, повідомили творці профільного додатку Bird. Падіння спостерігалося лише день, а потім кількість пошуків відновилася. Поки що це єдина зафіксована реакція ринку на ракетні удари.

Раніше, згідно з даними оціночної компанії "Увекон", орендна вартість квартир загалом по Україні почала зростати з червня – тоді її медіанне значення (середнє без урахування мінімальних та максимальних показників) становило 177 грн/м2, що було на 10,2% менше, ніж рівень січня (198 грн./м2). Вже у липні медіанна ціна зросла до 184 грн за квадрат, у серпні – до 190 грн/м2.

За даними "Увекона", у серпні столичні ціни на оренду квартир зросли на 8,3% до липня – до 250 грн/м2. Це на 35% менше, ніж медіанне значення на січень 2022 року, та на 27,2% менше, ніж у серпні 2021-го. При цьому медіанна ціна оренди квартир загалом по Україні у серпні вперше з квітня показала невелике зростання і у доларовому вираженні.

За словами експерта ринку нерухомості Михайла Артюхова, з початком осені ціни на ринку стали зростати ще активніше – багато в чому за рахунок спекуляцій несумлінних ріелторів.

"Ще на початку серпня на київському ринку орендного житла не можна було нічого здати, але потім він різко пожвавився через відкладений попит – усі пропозиції швидко сміли. Потім несумлінні посередники вивели на ринок так званих ждунів – власників, які притримували житло, щоб здати його Більше того, восени посередники почали ходити орендодавцями, які вже поселили мешканців по 6-7 тис. грн, пропонуючи їм привести "нормальних" орендарів, готових платити 9 тис. грн за однокімнатну квартиру", – розповів про ситуацію Артюхов.

Експерт вважає, що "розігрітими" ціни залишатимуться недовго через обмежену купівельну спроможність населення і загалом ринок прийде до вартості 6-7 тис. грн за однокімнатну квартиру в житлі економ-класу. При цьому попит на оренду зберігатиметься завдяки надходженню до столиці переселенців з інших регіонів напередодні зими.

Як зазначила експерт ринку нерухомості Вікторії Берещак, на початку жовтня у Києві вже почали спостерігатись тенденції до зниження вартості оренди. Вона також вважає нерелевантним зростання цін, що фіксується оціночними компаніями.

"Ми можемо говорити, що у жовтні, порівняно з березнем, ціни на оренду однокімнатних квартир у Києві знизилися на 3-4%, двокімнатних – на 6-7%. Повідомлення моніторингових агентств про 7-8% зростання не є репрезентативними, так як торкаються переважно житла у відносно захищених районах міста. Наприклад, власники квартир у глибині Голосіївського району вважають, що жителі Троєщини захочуть поїхати подалі від ТЕЦ. І тому піднімають ціну оренди. Але це окремі лоти, які не відображають ситуацію на ринку", – навела приклад Берещак.

Як вважає експерт, загалом невелике падіння вартості оренди у жовтні сталося через обстріл об'єктів енергоінфраструктури. Надалі, вважає Берещак, ринок стабілізується та перейде до поступового зростання на рівень інфляції. За підсумками року вона, за прогнозами, має перевищити 30%. Водночас, у вересні, якщо порівнювати з показниками того ж місяця 2021 року, інфляція сягала 24,6%, свідчили дані Держстату.

Також ціни підігріватимуться додатковим попитом з боку переселенців із близьких до фронту регіонів. Внутрішні переселенці переважно зацікавлені в оренді бюджетного житла – за вартістю 6-8 тис. грн за однокімнатну квартиру. "На такі квартири вже у серпні-вересні були черги", – каже Берещак. Квартири середнього цінового сегменту – по 12-13 тис. грн – мали менший попит, додає вона.

Загалом два зазначені фактори – попит з боку переселенців та інфляція – давитимуть на вартість оренди і надалі. В результаті ціни можуть піднятися ще на 10% у найближчі місяці.

Ще більш схильне до спекуляцій ціноутворення на оренду в західних регіонах, кажуть експерти, – через це динаміку цін там прогнозувати важко. Ще у серпні, свідчить моніторинг компанії "Увекон", медіанна ціна оренди у Закарпатській області становила 366 грн/м2 – це майже на 200% перевищувало рівень січня та на 11% – липня.

Майже на київському рівні ціни перебували у Чернівецькій та Івано-Франківській областях (246 грн/м2), а на Львівщині медіанне значення оренди становило 298 грн/м2. Варто зазначити, що так само дорожче, ніж у Києві, оренда була у Дніпропетровській та Полтавській областях – 267 та 260 грн/м2 відповідно.

Знижка на оренду та комуналку у квартирах біля ТЕЦ

Як зазначає Берещак, власники житла, що знаходиться поблизу об'єктів енергоінфраструктури, побоюються відсутності попиту, через що намагатимуться максимально скоротити термін пошуку орендаря. Вже зараз, додає експерт, експозиція квартири становить у середньому 6-8 тижнів.

"Окремі квартири шукають орендаря 10-12 тижнів. Тому психологічно власники будуть готові йти на поступки, щоб житло не простоювало", – каже Берещак.

На думку Артюхова, у прилеглих до критичної інфраструктури об'єктах нерухомості квартири здаватимуться з дисконтом.

Відсоток знижки прораховуватиметься індивідуально, зазначає Берещак і додає, що в деяких випадках поступки орендарям не стосуватимуться безпосередньо орендної ставки. Серед званих нею альтернатив – зняття вимоги щодо заставної оплати першого та останнього місяця користування орендованим житлом. У разі будинків, що мають автономні системи опалення, також можуть розглядатися індивідуальні умови оплати комуналки.

Ринок продажу житла завмер

За даними компанії "Увекон", станом на серпень медіанна ціна вторинного ринку житла в Києві перевищувала показник того ж місяця в 2021 році на 8,8%, хоча і була нижчою за січень на 10%. При цьому Київ разом із Закарпатською областю виявилися єдиними регіонами, де вартість квартир у серпні не знизилася, а зросла щодо липня на 1%. У столиці медіанна ціна сягнула $1685 за м2. Медіанна вартість однокімнатних квартир становила $950 за квадрат.

Але на практиці угоди купівлі-продажу квартир зараз не укладаються.

"Я не чув про укладання угод в останні три місяці. Ринку продажу зовсім немає. Деякі нотаріуси навіть не оплачують доступ до реєстру нерухомості", – пояснив Артюхов.

За словами Берещак, безпосередньо після запуску реєстру у травні та протягом літа на вторинному та навіть первинному ринку житла "почалися відновлювальні процеси". Однак після початку масового обстрілу енергоінфраструктури вони припинилися.

"При цьому я вважаю, що з фінансової точки зору зараз досить вигідно купувати житло просто потрібно розуміти ризики", – зауважила Берещак.