Реконструкция хрущевок: добиться 75% согласившихся на реновацию будет очень сложно

Власти решили провести реновацию старого жилого фонда. Зачастую речь будет идти не только об обновлении инженерных сетей и изношенных многоэтажек, но и о сносе домов с отселением их жильцов.

Сейчас соответствующий законопроект разрабатывается во властных кабинетах. Пишет UBR.

Разговорам о решении проблем старой застройки, и в частности "хрущевок", уже не один десяток лет. Проекты постоянно "совершенствуются", но основных идей две – реновация и реконструкция.

"При реновации ликвидируется/сносится квартал старой застройки, в т.ч. элементы инфраструктуры – коммуникации, междворовые проезды, гаражи, скверы и т.п. – и строится все с "чистого листа" по новому проекту. В целом, это мегазатратно", – рассказывает UBR.ua руководитель департамента оценки группы компаний "Увекон" Светлана Смольникова.

При реконструкции речь идет о реализации локальных проектов для каждого дома отдельно.

Отсутствие практики реализации таких проектов сопряжено с двумя главными причинами.

Первая – юридического характера, а точнее гарантирования прав собственников жилья. Принудительное выселение предусматривается только в случае, если дом аварийный.

В остальных случаях прописаны варианты обмена на "равноценное жилье".

Согласно трактовке будущего законопроекта, "равноценный объект недвижимого имущества – объект недвижимого имущества, которое предоставляется на замену квартиры и/или нежилого помещения… расположенного в многоквартирном доме, находится в пределах территории населенного пункта, общая и жилищная площадь в нем является не меньше, и главное – рыночная стоимость не меньше, чем стоимость объекта недвижимого имущества, которое высвобождается".

Тут могут возникнуть разные трактования, подмечает эксперт.

"Например, на рынке оценочных услуг уже есть те, кто зарекомендовал себя в умении минимизировать базу налогообложения при сделках купли-продажи жилья. Теперь показатель стоимости может меняться в зависимости от того, кто будет заказчиком оценки – город или (в случае несогласия с результатами оценки) собственник квартиры", – говорит Светлана Смольникова.

В ст.18 данного проекта сказано, что определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества будет осуществляется субъектами оценочной деятельности (СОД), в соответствии с требованиями закона "Об оценке имущества…".

"СОДы будут определяться органом местного самоуправления, а стоимость предоставления услуг по такой оценке оплачиваться за счет средств местного бюджета. Но алгоритма выбора СОД пока нет", – заметила в беседе с UBR.ua руководитель департамента оценки группы компаний "Увекон".

Кроме того, добавляет она, нужно учитывать, что массивы "хрущевок" располагаются и в центральной, и в срединной зонах городов.

С одной стороны, стоимость "устаревших стен" минимальная, а вот стоимость земли или т.н. "стоимость месторасположения" очевидно высокая. И этот факт необходимо корректно учитывать при определении рыночной стоимости, подчеркивает эксперт.

То есть снова на повестке дня корректность определения рыночной стоимости. Тем более, что проектом предполагается рецензирование отчетов по оценке, да и решение конфликтных ситуаций в суде очень даже реально. Иными словами, процесс согласования может затянуться на годы.

"Отдельно скажу, что недавно запущенный оценочный сервис ФГИ определяет оценочную (не рыночную) стоимость для налогообложения и для решения данной проблемы не предусмотрен. То есть, выбор СОДа может стать настоящей проблемой, поскольку ответственность исполнителя должна сочетаться с высоким профессионализмом", – заметила нам Смольникова.

Еще одна проблема – поиск инвестора (строительство равноценного жилья взамен старому, механизмы финансирования подготовительных работ, разработка проекта по реновации, юридические вопросы по определению истинных собственников среди всех прописанных в квартире), определение правовых отношений на земельный участок и т.д.

"Скажу, что добиться 75% согласившихся на реновацию будет очень сложно. Пока в законопроекте не будут учтены все эти вопросы, реновация будет выглядеть утопией", – отмечает эксперт.

Еще одна ремарка по вопросу оценки устаревшего жилья. Поскольку отчеты по оценке нужны будут для каждого владельца квартиры, соответственно стоимость оценки жилого дома определяется простой арифметикой – количество квартир х 1000 грн (ориентировочная стоимость услуги по оценке квартиры).