Нерухомість-2024: ціни на оренду полетіли вгору, продажі — в стані стагнації

Коли пояснюють, від чого залежить вартість нерухомості, то кажуть: локація, локація і ще раз локація. Нині ж в Україні цей вислів можна перефразувати так: волатильність, волатильність і ще раз волатильність. Адже ціни на нерухомість із початком широкомасштабного вторгнення РФ стали як ніколи волатильними, тобто такими, що весь час змінюються.

Джерело — ZN.UA.

Залежність від фронту

Звісно, така закономірність значною мірою пов’язана із ситуацією на фронті. В підсумку, особливо протягом останніх двох місяців, можна було спостерігати, що вже готові угоди на певний час відкладалися. Водночас позитивні новини з фронту про відбиття чергової навали одразу відновлювали ринок до рівня невеликого ворушіння. Тому всі наші надії, зокрема й на ринку нерухомості, — на ЗСУ.

Через бої на Харківському напрямку ринок нерухомості в Києві (й області) та за межами прифронтової України отримав черговий імпульс від переселенців із сходу: ціни на оренду буквально злетіли, знайти «умовно нормальну» квартиру під оренду стало вкрай непросто.

Ціни на оренду в Києві сягнули 25–30 тис. грн/місяць на 1–2-кімнатні квартири, в області — 15–20 тис. грн. Це майже в півтора раза більше, ніж на початку 2024-го. Аналогічна картина спостерігається й у західних областях.

Вартість оренди зростає на тлі падіння цін на купівлю/продаж житлової нерухомості. В цьому сегменті почався просто обвал цін — іноді продажу об’єкта не сприяє навіть зниження його ціни на 30% і більше. Покупців немає, а продавцями виступають зазвичай ті, хто знайшов прихисток за кордоном.

Фактично Україна дедалі більше переходить до європейської моделі життя — в орендованих квартирах. Головна перевага — мобільність, що не обмежує у виборі місця роботи.

І якщо наприкінці 2023-го дехто радів тому, що ціни в Києві повернулися на передвоєнний рівень, то сьогодні проявилася нова тенденція — падіння цін на купівлю/продаж у Києві й області. Втім, переселенцям це дає змогу легше придбати собі житло, приміром, за житлові сертифікати. З іншого боку, падіння цін також свідчить про небажання інвесторів вкладати кошти в нерухомість.

Щоправда, це небажання не стосується заходу України, бо якщо в Києві ціни на продаж нерухомості падають, то на заході країни вони зростають, — нове житло біля західного кордону будується шаленими темпами.

Загалом у країні діє дуже проста формула: що ближче до лінії фронту, то нижча вартість нерухомості.

Умовно Україну можна розділити на три цінові зони купівлі/продажу:

• прифронтова, в якій ціни впали, а угод майже немає;

• серединна, де спостерігається невисока активність ринку, а гривневі ціни дорівнюють тим, які були до Великої війни, або є меншими. Зазвичай тут досить активною є оренда;

• західні області, де спостерігається небувалий досі попит на нерухомість, а кількість мешканців увесь час збільшується.

Попит формують переселенці

На сьогодні обстріли територій відбуваються по всій Україні, тому питання безпеки почало домінувати під час купівлі й оренди житла. В цих умовах, обираючи житло, орендарі та покупці враховують такі чинники:

• віддаленість від зони бойових дій;

• невисокий поверх, щоб не користуватися ліфтом у момент втрати електроспоживання;

• конструктивні особливості будівлі (бажаною є монолітно-каркасна конструкція, надійніша в разі влучання ракети);

• наявність паркінгу, який можна використати як укриття під час повітряної тривоги;

• уникнення сусідства з державними адміністративними будівлями або виробництвами військової продукції, що є додатковим ризиком влучання ракети під час повітряних атак;

• наявність газопостачання.

В прифронтових зонах попиту на купівлю майже немає, проте є оренда. Здебільшого нею цікавляться ті, хто втратив житло у фронтовій або окупованій зоні, — люди не хочуть переміщуватися далеко від свого навіть пошкодженого житла, тому іноді їх примусово евакують ЗСУ заради їхньої безпеки. Також у людей немає грошей на оплату оренди в безпечніших локаціях. А прифронтові регіони частіше страждають від ракетних ударів, тому ціни на оренду тут невеликі, іноді по 100–150 доларів плюс комунальні послуги.

Стосовно інших регіонів, що далі — то дорожча як оренда, так і продаж, хоча реальні продажі є тільки в досить віддалених регіонах, у серединній зоні вони досі точкові, незважаючи на оренду, яка злетіла в небеса.

Попиту на нову нерухомість як не було, так і немає, оскільки в Україні нові квартири продаються без опорядження, кухні та сантехніки. З огляду на те, що ціни на будівельні матеріали істотно підвищилися й бракує робочої сили для виконання ремонтів, інвестори хочуть купувати житло, яке вже має опорядження й навіть меблі. Саме такі варіанти надають власники, які переїхали за кордон і не планують повертатися. Це дає змогу відразу здати житло в оренду переселенцям і отримувати орендну плату, не витрачаючи часу та грошей на ремонт.

Левову частку попиту на заході, приміром, у Львові, формують переселенці. За час війни кількість мешканців у місті майже подвоїлася, тому ціни на оренду та купівлю-продаж у доларовому еквіваленті вищі, ніж були до Великої війни. Тут навіть продаються квартири в нових будівлях. Ціни на оренду та купівлю/продаж майже зрівнялися з київськими, хоча до війни вони були у Львові на 20–25% нижчими.

Українська нерухомість дедалі більше тяжіє до європейського кордону. Сюди ж переїжджають українські підприємства. Тут будується не тільки житло, а й нові підприємства та інфраструктура. Саме тут з’являється більше роботи, вирує життя й, відповідно, зростають ціни. Україна рухається на захід.